×
National Association of the Municipalities in Republic of Bulgaria

Становища

Home | Activity | Opinions | Становище по проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост

Становище по проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост

27.09.2022

НСОРБ

изх. № И-1678 / 27.09.22.

ДО

Г-Н ИВАН ШИШКОВ

МИНИСТЪР НА РЕГИОНАЛНОТО РАЗВИТИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВОТО

Относно: Становище по проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост

 

 

УВАЖАЕМИ ГОСПОДИН ШИШКОВ,

Предоставяме на Вашето внимание становище на Националното сдружение на общините в Република България по проекта на ЗИД на Закона за управление на етажната собственост, публикувана на Портала за обществени консултации.

Изразяваме принципна подкрепа относно необходимостта от изменения в закона с оглед подобряване условията за практическото изпълнение на разпоредбите му, доколкото е очевидно, че в голямата си част към момента те остават неприложими. Сегашните норми в закона биха изпълнявали предназначението си в идеалния случай. Но в практиката са налице редица обстоятелства и ситуации, които предизвикват блокиране дейността на Етажните собствености – незаинтересованост на собствениците, в много населени места значителна част от апартаментите имат собственици неживеещи в тях, с трудно установим настоящ адрес, големи жилищни сгради с многобройни самостоятелни обекти и т.н. Тези обстоятелства изискват към изменение в закона да се подходи в по-общ контекст, надхвърлящ конкретните нужди за прилагане реформата, предвидена в НПВУ. В този смисъл предложените промени са в правилна посока, но очевидно не са достатъчни с оглед обстоятелствата от практиката.

  1. Относно създаването на Книга на етажната собственост

Създаването на тази книга с коректно отразени идеални части на самостоятелните обекти е основна предпоставка за вземане на законосъобразни решения от Етажната собственост. Липсата й често в практиката води до оспорване на решения на общите събрания или отказ за плащане на утвърдени от него разходи. Направени са предложения за подпомагане на този процес - декларация по образец (изменения в чл. 6 и 7), завишена административнонаказателна отговорност (в чл. 55, ал. 3). Но това едва ли ще доведат до значима промяна на досегашните практики в преобладаващата част от случаите собствениците упорито да отказват предоставянето на информация. В същото време няма и предвиден механизъм за проверка на достоверността на предоставената от тях информация, ако все пак предоставят такава.

В тази връзка е уместно да се създаде работещ механизъм за прилагане в по-общ случай на хипотезата от чл. 17, ал. 4 за определяне на идеалните части. Необходимо е да се определи компетентен публичен орган, който може да предостави на етажните собствености достоверни данни, изисквани в този текст (площ на обособените имоти и на прилежащите складови помещения) – напр. Имотен регистър или други ведомства. Същевременно в закона да се определи, че не само при липса на данни за идеални части в документите за собственост, но и до попълване в книгата на собствениците на достоверни такива данни за идеалните части се прилага този механизъм.

  1. Относно реда и условията за провеждане на общо събрание на собствениците и вземане на решения

Предложени са изменения, които в значителна степен ще улеснят законосъобразното провеждането на общото събрание – отмяна на отлагането за следващия ден при липса на определен кворум, провеждане в смесен режим присъствено и онлайн, неприсъствено вземане на решения и др.

  • Необходимо е с еднозначен текст да се определи дали е възможно или не само неприсъствено вземане на решение без да е проведено присъствено събрание (нов чл. 17а). Логиката на представените текстове води до извода, че е необходимо присъствено събрание, което може да се допълни с неприсъствено гласуване. Но това трябва да се посочи експлицитно, за да не се стига до различни тълкувания и спорни ситуации.
  • Необходимо е да се обмислят и изменят нормите относно въпросите, по които може да взема решение общото събрание. Съгласно действащия чл. 16, ал. 3 решения могат да се вземат само по предварително обявения дневен ред. Предварителния дневен ред се обявява с поканата за общото събрание, която в общия случай се изготвя от председателя на Управителния съвет, в редки случаи от контрольора. По този начин председателят еднозначно определя дневния ред и въпросите, по които се взима решение, като той може самоволно да избягва да включи такива, които не желае. В този смисъл приемането на дневния ред от участниците в началото на самото събрание придобива чисто формален характер. Уместно е текстът на чл. 16, ал. 3 да бъде изменен като думите „предварително обявения дневен ред“ се заменят с „приетият от събранието дневен ред“.
  • Необходимо е да се преодолее съществуващата до момента в закона колизия относно възможността за вземане на решения от общото събрание. От една страна чл. 15, ал. 3 (в проекта изменен на ал. 2) определя, че събранието „се смята за законно колкото и идеални части от общите части да са представени“. От друга страна остават в сила изискванията за определени кворуми по различните въпроси в чл. 17, ал. 2. Получава се парадоксът, че събранието е законно, но не може да взема решения. Това практически блокира възможността за вземане на законосъобразни решения в големи сгради, състоящи се от 80 – 100 и повече самостоятелни обекта, което е пречка за извършване на необходими или неотложни ремонти в сградите. В случая едва ли ще помогне особено и предвидената възможност за неприсъствено гласуване (нов чл. 17а). Необходимо е да се уреди хипотеза за случаи, при които дори с неприсъствено гласуване в определен срок не са постигнати изискуемите мнозинства по чл. 17, ал. 2, да се пристъпи към провеждане на ново общо събрание по същите въпроси, при което вече кворумите да се редуцират до процент не от всички, а от участвалите в гласуването идеални части.
  1. Относно изпълнението на правомощията на управителния съвет от регистриран търговец

Предложените норми за възлагане на правомощията на управителния съвет на търговец, както и редуцирания кворум за избора му, ще доведат до улесняване на това възлагане и като цяло до подобрени условия за управление и поддържане на етажните собствености. Заложени са адекватни изисквания към тези търговци, както и условия за публичност на дейността им чрез регламентираните регистри.

  1. Относно регистрите на етажните собствености и на сдруженията на собствениците

Уместно е да се обмислят и прецизират разпоредбите относно регистрите, които общината поддържа на интернет страницата си. Към съществуващия регистър на сдруженията на собствениците сега се добавя и регистър на всички етажни собствености с голям обем от данни (чл. 44). Общините поддържат голям брой публични регистри по много секторни закони и хоризонтални политики. Добавянето на още и още такива, с изискване за поместване на интернет страниците ги превръща в неизбродима джунгла от информация. Може би е достатъчно само да се води регистър на етажните собствености в общината и да се осигури безплатен достъп до него.

Трудно обяснимо е изискването кметът на общината да подава ежемесечна справка до министъра на регионалното развитие (чл. 47, ал. 2) за вписаните в регистрите управителни съвети и сдружения на собствениците. Няма нужда от такава честота на тези справки, а ако остане изискването за публикуване на интернет страниците, това изпращане на справки е напълно безсмислено. Предлагаме да отпадне.

  1. Относно съхраняване на средствата на етажната собственост

Уместно е да се обмисли изискването, заложено в чл. 51, ал.8 относно разкриването на банкова сметка със специално предназначение за средствата за управление и поддържане на общите части на сградата, както и съществуващия текст на чл. 50, ал. 3 относно средствата за фонд „Ремонт и обновление“. През последните години банките наложиха високи такси за поддържане на такива сметки, както и за всяка отделна транзакция по тях, което ги прави доста неизгодни. При това положение доста етажни собствености традиционно съхраняват средствата си при касиера на блока, който нерядко е повече ангажиран като време от управителя с ежемесечно събиране на текущите вноски. В тази връзка не е обяснимо и отменянето на съществуващия текст, даващ право на възнаграждение на касиера на етажната собственост (19, ал. 7). Предлагаме възможността за възнаграждение на касиера да остане.

Категории