Становища

Относно: Предложения за второ гласуване по проект за ЗИД на Закона за управление на етажната собственост № 49-302-01-34

УВАЖАЕМИ ГОСПОДИН СТОЕВ,

УВАЖАЕМИ ГОСПОЖИ И ГОСПОДА НАРОДНИ ПРЕДСТАВИТЕЛИ,

Представяме на вашето внимание конкретни предложения за второ гласуване на проекта на Закон за изменение и допълнение на Закона за етажната собственост, внесен от Министерския съвет (Приложение).

Предложенията се основават на становищата, които НСОРБ имаше възможност да представи по същия внесен законопроект на Министерския съвет в 48-то Народно събрание (ЗИД ЗУЕС № 48-202-01-35), както и по законопроекта, внесен тогава от н. п. Кристиан Вигенин (ЗИД ЗУЕС № 48-254-01-90).

Общините са ангажирани чрез закона за администриране на различни аспекти от дейността на етажните собствености. Същевременно те са определени като водещи партньори на сдруженията на собствениците по Процедурата за енергийно обновяване на жилищния сграден фонд, финансирана от Националния план за възстановяване и устойчивост. Поради това местните власти са заинтересовани законът да създаде реални условия за ефективно функциониране на етажните собствености с цел поддържане и развитие на жилищния сграден фонд в България.

Приложение

Предложения на НСОРБ

Общи мотиви за направените предложения

Предложеният законопроект трябва да осигури ефективното прилагане на програмата за енергийна ефективност по НПВУ и в тази връзка да отстрани доказани в практиката дефицити на действащия закон, които възпрепятстват прилагането му. Основният проблем при големите жилищни сгради е постигането на изискуемите от закона кворуми за провеждане на събрания и за гласуване на определени решения. В големите сгради с по 60-80-100 и повече самостоятелни обекта, не само в София но и в провинцията, които са въведени в експлоатация преди повече от 15 - 20 години, живеещите в тях реални собственици са около 50 % от всички. Апартаментите или стоят празни, или са отдадени под наем, като собствениците им са или в чужбина, или са придобили и обитават нови имоти. От около 50-те процента реално живеещи в апартаментите си собственици немалка част не проявяват интерес да участват в общите събрания. Това е предпоставка на събранията да не могат да се вземат законосъобразни решения, в резултат на което общите части на сградите остават неподдържани и се рушат.

Предложенията на вносителя, като цяло целят облекчаване на изискванията и процедурите за вземане на решения от общото събрание, респ. за управление на ЕС (напр. отпадане отлагането на събранието за следващия ден – промените в чл. 15). Но в някои от случаите предложените промени са или трудно приложими, или с обратна насоченост.

Предложения по законопроекта

1. 4 се отменя.
2. В § 7 се създава нова т.3:

„3. текстът на чл. 16, ал. 6 се изменя както следва:

(6) Протоколът се изготвя в 7-дневен срок след изтичане на срока по чл. 17а, ал. 3 и се подписва от председателстващия и протоколчика. Отказът да се подпише протокола се отбелязва в него. В протокола се отбелязва начина на гласуване по взетите решения на присъстващите на събранието и на тези, гласували неприсъствено.“

3. В § 9 текстът на нов чл. 17а, ал. 3 се изменя както следва:

(3) Неприсъственото гласуване за вземане на решения се осъществява в 7-дневен срок след провеждане на общото събрание, като лицата по ал. 2 депозират на хартиен носител собственоръчно подписана декларация пред управителния съвет (управителя) или по електронен път, подписана с квалифициран електронен подпис (КЕП) по смисъла на чл. 13, ал. 3 от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги. Решението за провеждане на неприсъствено гласуване се взема от общото събрание и се вписва в протокола от повеждането му.

Мотиви по т. 1-3: Предложеното провеждане на предварително неприсъствено гласуване е неефективно и недемократично. При провеждането на събранието се излагат и обсъждат от всички участници причини и мотиви за предлаганото решение. В преобладаващата част от случаите на събранието собствениците предлагат и алтернативни решения на поставения проблем. Предварителното гласуване лишава от смисъл дискусиите по време на събранието и възможността да се издигат алтернативни предложения, които може да са и по-ефективни. Практически на собствениците се отрежда само ролята автоматично да гласуват по предварително формулирани решения. Отделен въпрос е как, при предварителното гласуване, в поканата за събранието могат да се изложат писмено в пълнота мотивите за предлаганите решения. Реално поканата за събрание би се превърнала в обстоен доклад.

4. В чл. 17, ал. 2 се създава нова т. 8

„8. За извършване на необходим и неотложен ремонт общото събрание приема решение с мнозинство повече от 50 на сто от представените на събранието идеални части от общите части на етажната собственост.

Мотиви: Не бива да се допуска рушене на общи части или на основни системи на жилищните сгради поради незаинтересованост на някои от собствениците.

5. В § 10 да отпаднат предложените нови ал. 9-12 на чл. 19

Мотиви: Предложените решения на проблема за неизбиране на органи на етажната собственост като се възлага на кмета на общината да свиква общи събрания или да назначава служебни управител и контрольор са неуместни и практически неизпълними. Кметът няма как да познава собственици от различните етажни собствености в населеното място, за да реши кого да назначи. Няма как да знае дори кои от тях реално живеят на съответния адрес. Освен това кметът и общинската администрация имат многобройни други същински за местното самоуправление отговорности, за да могат да се занимават и с тези проблеми.

Основната цел на законовите изменения би следвало да бъде улесняване на процедурите за провеждане на общите събрания и за вземане на решения, вместо да прехвърля отговорности от собствениците на органи публичната власт.